您’大概熟悉脚本：
1.上学。
2.获得一份高薪工作。
3.寻找重要的其他人。
4.一起买房。
让’在那儿把它剪短。的“美国梦”渴望拥有的东西从小就灌输给我们。许多人甚至将其视为进入成年的权利。最糟糕的是，通常将购房视为明智的财务决定。
It’s all crap.
我遵循了脚本，实际上到目前为止效果很好– I’我两个家都过水’ve owned, I haven’发生过重大灾难（还好，谢天谢地），我’我一直在我的财务范围内。最好的– I’我最喜欢做家务。
那里 are many good reasons to buy a home, but there are at least equally as many bad ones –其中大多数倾向于在等式的财务方面。如果不加小心地行使房屋所有权，可能会使家庭破产。我不’不要从被大笔交易烧毁的人的角度写这篇文章，而是知道所有陷阱并希望确保睁大眼睛进入的人的观点。
1. 您r 家 is Not an Investment
让’首先要杀死最大的家庭神话– 你的家不是投资。以下是有关原因的摘要：回报是废话。“Investments”是您投入资金并希望获得更多回报的资产。回报越多越好。从本质上讲，房价与通货膨胀率持平，但不要’超越它。实际上，在过去 125年 , 真正的房屋回归 一直只有69％！那’平均每年少于0.5％。 1890年投资1美元购买房屋，今天的收入为1.69美元。
相比之下，1890年在股票市场上投入的1美元将以实际通胀调整后的美元返还给您吗？ $ 2,625，或多1,553倍！
这应该使“房子是一笔巨大的投资” myth.
2.房屋所有权流失了钱
让’只是假装您对这些0.5％的年度价格回报感到兴奋。您’d如果可能，则忽略一些严酷的现实。的 15年或30年抵押 给你利率’d付出的回报约为回报率的8倍–已经将您推向负面领域。争取另外1％ 采购经理人指数 ， 如果你可以的话’t hit a 20% 首付 ， 你呢’在孔中已经超过4％。
这不’甚至开始考虑以下所有方面的非常实际（和重大）成本：
- 财产税
- 上门维修
- 上门维修
- 装修/升级费用
- 家庭保险（或保护伞附加）
- 水电费
- 责任
当我们陷入困境“have to buy”模式，我们很少考虑 房屋总成本 。 我们不应该 ’t. 房屋费用 所有收入人群的平均收入占总收入的31％，低收入人群的平均收入高达40％。这样可以在预算中留出很少的收入损失空间，也没有节省空间。
是的，当您出售房屋时，您可以希望收回部分资产，而租金也有其自身成本，但通常风险较低，收入比例较低。
3.抵押税减免是不值得的
除非您逐项列出税款并扣除巨额扣除额，否则从房主那里获得的任何税收减免都是一个失败的主张。为什么？您不能在标准税收抵免的基础上添加抵押利息扣除。
2019:
- 单个申报人$ 12,200
- 已婚$ 12,200，另交
- $ 24,400：已婚夫妇共同申报
- 一家之主$ 18,350
2020:
- 单个申报人$ 12,400
- 已婚$ 12,400，另交
- $ 24,800共同申报已婚
- 一家之主$ 18,650
在我的 抵押税减免 细分文章中，我强调了一种常见的情况，您最终可能要支付13,000美元（抵押贷款利息+财产税），而您永远都无法收回。在共和党税制改革之后，有了新的数学运算法则，除非您有大量的详细说明，否则该数学运算法将不再起作用。
4.您居住的地方的房价与租金之比可能过高
每个潜在的购房者都应考虑一项重要指标，以确定对 租或买 ： 价格租金比.
价格租金比等于：平均房屋销售价格/（平均租赁价格x 12）。
作为一般经验法则：
- 价格与租金的比率为1到15 =通常比租金要好
- 价格与租金之比为16到20 =进入有风险的购买区域
- 价格与租金之比等于或大于21 =租金比购买要好得多
但是，要使该指标真正有价值，您必须考虑您真正需要多少空间。大多数房屋为3间以上卧室，而大多数公寓为1-2间卧室。如果您可以用更少的空间买到东西，那您 ’作为租房者，我们将走得更远。举一个极端的例子，在旧金山购买一套三居室的房屋将花费您150万美元以上，而您可能能够以每月不到2500美元的价格找到一间坚固的一居室公寓。
到我的最后一点，需要的空间是一个很好的选择。
5. 我们购买的房屋超出了我们的需求, and then a Bunch of Crap to Fill it
当我们购买房屋时，我们通常会考虑未来10年，15年的时间’我需要我犯了这个常见错误， 买了比需要的更大的房子。更大的房屋导致：
- 抵押成本较高
- 较高的保险费用
- 更高的维护成本
- 更高的能源成本
- 较高的装修费用
- 以及更高的财产税成本
今天的房屋比以往任何时候都大。如今，美国新建房屋的平均房屋面积为2392平方英尺，1973年人口普查开始记录时为1,660平方英尺，增长了44％！
更糟的是，我们随后购买了一堆家具和装饰品来填补所有这些空置的未使用房间。然后购买存储储物柜以存储所有无用的未使用过的废纸rap，以便为新废纸make腾出空间。乔治·卡林（George Carlin）曾经说过：“您的房子是您外出时存放东西并获得更多东西的地方！”悲伤，但是真实。
相反地， 缩小尺寸 您的房屋可能是您可以做出的最明智的财务举动。
I’我并不是说每个人都应该完全避免拥有房屋。相反，要充分考虑拥有房屋而不是盲目遵循脚本的现实，风险和财务方面的弊端。
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很棒的地方。人们吹捧的房屋所有权的许多好处（扣除抵押，升值）最终并没有那么有价值，尤其是当您考虑到养家的成本以及大多数人最终购买的房屋远远超出其所需的事实时。只有您才能拥有房屋’重新成为成功的家庭鳍状肢或房东。
那里’房屋所有权可能会造成金融灾难的另一个非常重要的原因，这实际上与您的介绍相符。梦想是上学；找个好工作;寻找重要的其他人；一起买房子。但是，对于很多人来说，现实涉及第五步，即离婚。根据夫妻在结婚时所拥有财产的余额，离婚可能会使您损失房屋净值的一半。一世’去过那里，它’让我很难思考如果我要再次建立关系，是否仍要拥有自己的房屋。
我不’对这个话题不太了解–但您会损失婚后获得的资产价值的一半，对吗？即如果您有20万美元的股本，那将继续留在您手中。
但它’这是一个非常棘手的问题。尽管您的论点对中位数情况有效，但应该如何针对您的特定地理环境对其进行评估。以我为例，过去三年硅谷的租金成本一直上涨了10％。现在，我的朋友为抵押贷款支付的费用（下降20％之后）比我少’m paying for rent.
购买房屋的最大问题是，它束缚了您的工作，并限制了您将要从事的工作。由于人们购买的房屋比通常需要的大，因此大多数人的通勤时间比他们租房的时间更长。
硅谷在租金与购买两方面都很令人恐惧。在那儿买房极具风险，尤其是在另一场衰退袭来或失去主要收入来源的情况下。租金昂贵，但是’保守得多。
将房屋视为投资甚至比陈述的要少。投资回报率不是通过价值的增长来衡量，而是通过销售网与成本的比较来衡量。因此，价格为$ 100,000并以$ 150,000出售的房屋表面上看起来可能有50％的收益，但是真正的收益必须考虑到购置和出售房屋的所有成本。因此，这套价值100,000美元的房屋需要额外的抵押，税金，交易费用和房地产经纪人费用’销售费用可能总计为$ 140,000。因此，实际收益仅为7％，而不是50％。
拥有房屋的原因之一是，从长远来看，拥有房屋可能比租房便宜。因此，人们购买了更大（和更昂贵）的产品，并破坏了他们决定首先购买的原因。
另一方面，有些人不会储蓄，因此以较大的收益率购买大笔资金成为一种强制性储蓄，但是这种较低的收益率比他们挥霍掉那笔钱所能获得的收益要好。您一直在看到它，人们拥有自己的房屋，没有退休储蓄。如果没有股权，那么它们将毫无价值。
第二次世界大战后，对于那些机械倾向较大且接受过大量培训的人们来说，将大房子作为投资的概念是正确的。 GI退货’s会购买一栋平房，并在闲暇时将其建在房屋上，使其变得更大，更有价值。但是增加尺寸的成本只是材料，因为所有者在业余时间完成了所有工作（业余时间没有’不要从带薪工作中拿走任何东西，所以时间不’t have that cost).
同意– all great points!
一篇很好的发人深省的文章。
我感到很难过，在当今社会，太多的人追逐“perceived wealth”。我们将根据驾驶的汽车，穿着的衣服，使用的技术（iphone等）以及房屋的大小和位置来评判我们。
是的，住在一个不错的房子里很好，但是不错的房子却没有’t have to be big.
房屋所有权是一个好的或坏的财务决策，很大程度上取决于您的居住地。我同意本文所说的。从个人角度来看，我们正在考虑出售房屋并出租。这不是财务决定，而是在我们进入人生退休阶段时给予自己灵活性。
尽管我同意您的某些观点，但您不得不怀疑，每月给别人$ 1000 +的租金会给您带来什么样的回报。您什么都看不到。以尽可能低的利率购买新货币，并尽快还清。购买新的维修费用少，现在支付了125K，现在价值225K，’在18年后的明年获得回报。目前每月租金为$ 1400。当您考虑到每个人都必须住在某个地方时，这并不是一个坏投资。
那里 is potential to come out ahead and everyone’情况不同。这就是为什么我在文章结尾留有余地的原因“我并不是说每个人都应该完全避免拥有房屋。相反，要充分考虑拥有房屋而不是盲目遵循脚本的现实，风险和财务方面的弊端。”
但是，当您考虑物业税，抵押贷款利息，PMI，销售成本，维护/保养，房主时，’的保险，以及不投资价差的机会成本，’绝对不是“no brainer”很多人以为是。
是的，其中涉及一些费用，但是到明年这个时候我’我的投资每月可获得$ 1400的回报。在股市上进行什么样的比较才算是这样？那段时间我不得不住在某个地方。股权晃动。另外，如果市场崩溃，我会失业，陷入困境，我仍然有一个住所，无需抵押或租金。我可以’看房屋所有权如何’这是一笔巨大的投资。
这是一个有趣的帖子。一世’关于我是拥房还是租房，我来回走了。我认为拥有房产的最大好处是，最终您将为住房支付$ 0，而在租赁时，您将始终为住房支付。我同意我不会’不过，不要将拥有视为投资。
I’d喜欢与房屋成本为$ 0的房主交谈-除了每年每年房屋价值的1％（平均）的维护费用外，您还必须支付房屋价值1-3％的费用，具体取决于位置来租房来自政府。偿还的20万美元房屋每年将花费您5,000美元，为此，如果您相信0.5％的数字，您将实现20万美元的年度回报，即1,000美元。
您的第五点，“我们购买的房屋超出了我们的需求”通常是将其他所有购房问题联系在一起的唯一原因。
1）作为投资–购买与您所租房屋相同的房屋数量，以便您所花的钱提供您所支付的服务。当购买大笔商品时，多余的尺寸和成本（被错误地视为一项投资）是您要购买的不良资产。当某人想花更多的钱作为实际投资时，他们可以购买双层公寓，这样，租用第二个公寓就可以使它成为一项绩效资产。
2）如果您购买更多，则您会通过多种方式花费更多。
3）充裕的抵押贷款扣除将以边际税率减少您的支出，但是无论利率多高，利息成本越大，减税后的成本就越高。
4) 那里 are two parts to this. First, if you buy more expensive than you would rent, you have changed your personal price to rent ratio. Second, a price to rent ratio that is greater than the historical average for any given market, type of building, and neighborhood can indicate a housing price bubble. If people were paying attention to price to rent ratios in 2006, no one would have bought anything before the housing bubble broke.
那’这就是为什么我喜欢这个小小的家庭概念！
房屋所有权的年限（例如15年）在哪里？
我30岁的儿子&in妇租房并考虑购买公寓，然后在5年内出售以购买更大的公寓。
我建议不要相信他们’d lose money.
他们’重新在亚特兰大的DINK，并支付$ 1350 / mo的不错的公寓。
谢谢。
K
考虑到这一点，当您支付租金时，您将向房主支付一定数额的费用，以支付所有房屋的每月开支，以及维护，税金等，再加上他们口袋中的利润。如果您拥有该物业，那么其他所有条件都是平等的，您只需支付实际成本，没有利润，就可以自己动手省钱以节省实际成本。然后看看最终还清货款时会发生什么…突然，本金和利息部分不再适用，在您租房时，房主还清房租后房租付款不会减少！
假设您进行了15年的保守抵押贷款，而您的P&我当时是1,000美元。付清后，您在余下的时间里每年还有$ 12,000，在此情况下，租房者每年仍可通过租金支付$ 12k…而且他们只是继续付款，每年相差24,000美元。忽略通货膨胀和潜在的投资收入，在接下来的15年中，这是36万美元的房主收入。
如果您严格看待增值的房屋，那就没有意义了。如果您看一下现金流量的影响…it certainly does.
I’长期以来，由于通货膨胀，m非常看好房地产市场。令人难以置信的是，随着时间的推移，复利加起来。我当时对我的一个出租物业进行了计算，租金或房屋价值每年仅增长4.8％，十年间却增长了80％。
也许在旧金山和曼哈顿这是另一种动物。但是在过去的20年中，房价飞涨，使房主变得非常非常富有。我希望我在2000年在纽约市购买了更多商品。
山姆
对以下想法感到好奇…我们在SF拥有2个公寓房，我们希望（和需要）在SF买卖房屋，并已在我们目前的房地产中积累了约70％的股权。 。问题是我们是否要买卖新房，我们是否应投入20％或更少的钱并支付PMI并持有剩余的$用于其他投资…为什么？ SF的住房升值非常显着，并且很有可能当地经济放缓或那些用钱购买的低成本地区的房屋，因为技术人才现在可以比以往任何时候都更偏远地工作，否则上帝禁止发生大规模自然灾害（等于）…如果住房市场在2-5年内下滑，而我们的房屋损失>10％（或者在灾难性事件中为25％）的价值，或者我们失去工作，那么这将使我们走开，并希望剩下$的其他投资（是的，并且会受到7年的信贷打击）…
如果市场持续增长，那么由于PMI支付，我们在房屋中的收益就不会很高，但是希望通过在其他地方进行投资，房屋价值的增长将超过1％…。 （这是一个单独的问题）。问题在于，目前拥有约160万房地产，抵押贷款为50万，并购买180万房地产来为我们的家庭腾出更多空间，另外还有30万的股票库存和20万的高利息储蓄工具。
我相信80/20规则。您知道，所有奖励的80％来自20％的努力吗？好吧，我相信您的博客占20％。一世’ve已将您添加到我经常访问的网站列表中。感谢您深入和详细的博客文章。没有多少人愿意这样做了。