A 首付 on a home 抵押 is serious business.
期限“mortgage”起源于法国，意思是“death pledge”， 毕竟。从字面上看，对于许多人来说，一旦坚持下去，他们’将它带到他们的死亡。
I’最近，我读了许多退休故事，其中退休人员仍在还清抵押贷款。作为附带说明，如果您仍然有抵押贷款，则不应退休。从数字上看，我想可以，但是如果您认为方便的退休金将继续不间断地允许您这样做，那么您正在掷骰子…
但是让’不能超越自己。对于没有买房子的初学者，您要付什么定金？首付款是您直接用于贷款的金额–就房屋而言，是抵押。
The average 首付 on 抵押s for home purchases 大约6％，而 中位数是12％.
但是，平均水平足够好吗？
首付20％可避免PMI
让’从这个开始。其中一个 最大的财务错误 I’我们所做的几乎是在毕业后立即购买一所大房子，并为其提供了超额融资。
您可以 avoid 采购经理人指数 （私人抵押保险）–如果您拖欠贷款，贷方实际上就是在向您收费，以支付涵盖其资产的保险–放下20％的房屋
不幸的是，我和我的妻子遭受双重打击。首先，我们没有’t have any 储蓄 to put towards the 首付. Second, we bought too much house.
No 储蓄 meant we had to either take 采购经理人指数 or a second (piggyback) loan. Crunching the numbers led us to take out a HELOC 年利率为9％（最优惠利率 加上几个百分点），而不是PMI。我们每年为这笔第二笔贷款支付的利息超过1,000美元，如果我们先省了20％作为首付，就可以避免这一切。
I’我不确定现在piggy带贷款或PMI是否像金融危机前一样普遍，但它们都是陷阱。这使我想到了第一条建议：
唐’支付的首付款少于20％ 在抵押上。
Nobody NEEDS a home, and 如果你可以的话’节省至少20％的费用，您还没有准备好。坚持租房。
信不信由你，这是我的“soft”查看预付款。
至少50％，为什么不100％？
目前抵押贷款仍处于3.5％（15年）和4％（30年）的历史低点附近。很好的购买时间，对吧？
这里’的东西。您支付的抵押贷款利率为年利率。这意味着无论余额如何，您每月都要支付该利率（年利率/ 12）。如果你’从未见过摊销表，请看一下。这会让你呕吐。
对于一笔20万美元，为期30年，利率为4％的贷款，您需要在头6年中每年支付7,000美元以上的利息。您付款的四分之三将用于支付利息，而只有四分之一将用于您的贷款原则。在贷款期限内，您将支付超过$ 143,000，几乎是原始房屋原始价值的四分之三。
令人信服的是，有4％的保证回报率应能战胜通胀。尽管您也许可以做得更好，但是这没什么好笑的。
如果我可以回头再做一遍吗？一世’d可能将至少50％，甚至100％的价格用于购房。在该国某些地区，这几乎是不可能的。在密歇根州？它’s not.
房地产经纪人和银行家会讨厌我这么说（曾经看过美国全国房地产经纪人协会“从未有过更好的购买时机”广告），但最重要的是，您节省的首付款越多，您就越早’将无100％债务。而且，您从抵押品赎回权和财务困境中获得的保障也将更加安全。那里总是有例外，当地房地产市场可能使购买/贷款比出租更具吸引力。但是，如果您需要通用规则，那就可以了。
哦，那抵押税减免呢？
Whenever someone talks about deducting 抵押 interest on a tax return as a blessing or a reason to buy a home, I cringe.
您可以’t add a 抵押 interest deduction on top of a 斯坦dard tax deduction. For example, with the Republican tax reform, the 标准扣除额是:
2020年标准扣除额如下：
- 单个申报人$ 12,400
- 已婚$ 12,400，另交
- $ 24,800共同申报已婚
- 一家之主$ 18,650
2021年标准扣除额如下：
- 单个申报人$ 12,550
- 已婚$ 12,550，另交
- 夫妻共同申报的费用为$ 25,100
- 一家之主$ 18,800
在我的 抵押 tax deduction 细分文章中，我强调了一种常见的情况，您最终可能要支付13,000美元（抵押贷款利息+财产税），而您永远都无法收回。
所以你有它。
预付款讨论：
- 您认为应该支付多少首付？
- 你对自己投入了多少？
相关文章：
我在2002年买下的第一套房子是我买过的最好的房屋。银行有一个特别的“首次购房者贷款”其中包括$ 0首付，无PMI和以5％开始的浮动利率。多年来，这一比率已降至2.75％。这是我购买的许多房屋中的第一座，并且是我有史以来最好的抵押贷款。所有其他都类似于您上面的示例。但是现在他们都是租来的，完全不同的球类游戏。
我同意，请不要购买没有20％的房屋，并且绝对不要以少于20％的比例获得FHA贷款。去年九月，我买了我的第一套房子，当时完全是n00b。虽然我很幸运有一位出色的房地产经纪人陪伴了我6个月，使我成为预算的理想住所，并避免了潜在的灾难性购买，但我还是选择了FHA贷款，只放了3.5％
我其实不’我后悔买了房子，因为我’m目前正在租用3个房间，并且每个月可以偿还我的抵押贷款本金。我确实希望选择第二笔抵押贷款或至少选择常规贷款，因为这样一来，当我的LTV达到78％时，我可以立即降低PMI。现在我’即使在此之前我偿还了78％的费用，我还是坚持了至少5年的PMI（我可能会以’m going)
我的问题’m now debating is whether or not I should refinance to save 4 years of 采购经理人指数 (~$4800) and .5% interest rate drop. It would leave my 储蓄 in the 4 digits, which is why I’m hesitant
您需要做家庭作业吗？’s，通常有几种选择。通常（也许总是），您需要降低20％。
我最近为自己的房屋再融资，准备转为15年抵押贷款。持有我的抵押贷款的银行提供了一笔重新抵押交易，交易总费用为495美元。没有房屋评估，所以当我以房屋净值的18％归还时，银行“generously”愿意承担其余的费用，当然还要多付一些费用。相反，我提前支付了20％的首付款，并以每月多支付40美元的结账费来提前13年还清。如果我选择传统的refi，收盘价会高出约3500美元，但利率会低约0.4％。投资回收期为5.5年，我不满意，因为我计划在3年内出售。
买一个有20％下降的房子以避免PMI是个好主意。但是，随着费率的变化，值得节省几千美元的PMI，并使费率比现在高1-2％。假设您想要一栋价格为$ 200,000的房屋，可以以3.5％的价格获得税率，但放下的房价仅为$ 10,000。您将在贷款有效期内支付大约7,000美元的PMI，并支付大约110,000美元的利息。现在说您决定保存，直到您有$ 40,000放下同一所房子，但花了几年时间，现在您的利率升至5％。现在，当你不’如果您用PMI支付任何费用，您现在要支付150,000美元的利息，这意味着您总共要花20,000美元来多花33,000美元。这就是说，现在的房屋价值在几年内也是一样的。
我同意您是否有足够的钱去做，但如果您正处于人生的起步阶段，不想将钱投入租金中，并且想利用现在的房价和房价，最合乎逻辑的解决方案是将您所能拥有的放到家里并立即购买。最初，您始终可以支付更多抵押贷款，直到达到80％的水平，并告诉银行取消PMI。
只是一个想法
我将以承认自己是一名银行家的身份作为我的评论的前提，因此我可能会有偏见，但我认为这篇文章是完全错误的。一世’对不起，这篇文章太荒谬了。宣称没有人应该购买房价不下降20％甚至50％的房屋，并提出绝对绝对是错误的。现实情况是，人们现在仍然可以以比租金便宜的价格购买房屋。我有些人没有钱就买房，付PMI，他们的抵押贷款仍然比房租便宜。即使他们每月将抵押贷款的额外％10留给未来维修，他们仍将支付少于租金的款项。因此，他们将能够为退休储蓄更多的钱，更不用说他们在自己房屋中建立的资产了。现在可能并非每个人都这样，但我知道在很多市场都是如此。所以说下降20％是唯一的方法是愚蠢的，坦率地说，’您可能会生气，以为您声称自己对二手房的了解非常多，而您唯一的知识来自于几次亲身经历。它可能只适合您，也只适合您。那’很好，但不要声称它是普遍真理！
我同意可以用PMI买房，并且每月的房租仍比房租低，但是存在着降低租金的风险。如果房屋价值继续下降怎么办？如果房子的价值小于抵押品的价值怎么办？如果您需要出售，并且处于水下，则可能是一个棘手的情况。支付20％的首付将为您提供一些喘息的空间。一世’d宁愿向房屋支付20％的首付，而不是每月向我的银行支付额外的款项。
+1给约翰。这是纯小说。
很有道理。作者在文章中过分概括。
I’m buying a house in October, and planning a 首付 of 20% to avoid 采购经理人指数. I could put down more than 20%, but 我不’想不到我想。我喜欢保持现金流动性。有了20％的首付，我30年的抵押贷款（含税）可能会接近我目前的租金。一世’多次通过电子表格运行数字。
我没有放下巨额的首付，而只剩下几个月的生活费，我’m计划保留大约一年的现金生活费，并用剩余的钱开设一个应税的股票市场指数基金帐户，并每月开始进行一些投资。
$ 125,000房屋
$ 25,000首付+交易费用
$ 100,000 30年期贷款，利息为4％
〜$ 750每月付款，本金，利息，税金
跟随S投资约250个应税指数基金&P 500. This is approximately what I would pay, extra, if I decided to get a 15 year 抵押 instead of 30 years.
保险呢？我的房主’s insurance is almost half my 抵押 payment and 3x more than taxes.
如果将原则，税收，利息和保险加在一起，则IMO的房屋每月费用只能与租金相媲美。
在将住房成本与租金成本进行比较时，我还想增加维护和修理成本。作为房客，当事情破裂时，’负责或承担费用。拥有房屋时，您有责任。我做了一些研究，根据经验法则，维修/保养预算是房屋成本的3％。因此，对于$ 125,000的房子，我个人会额外增加$ 3,750 / yr或$ 312.50 / mo的预算。拥有房屋比您想象的要贵！
如果必须出售，您要么失去工作，要么进行工作调动。如果是前者，我’宁可将这20％存入我的银行帐户！如果它’如果是后者，您的抵押贷款付款要比租金便宜，则将其出租….duh.
抱歉…I’m just fired up about this one. 我不’并不意味着无礼，但是’是个人喜好，不是绝对的真理。如果您对降低20％的贷款感觉更好，那没有什么不对的，除非您有其他债务需要首先偿还，而大量的应急资金则必须首先偿还。
Agreed. This post is my 个人 preference and not an absolute truth for everyone in every situation. Others are welcome to share their views – and I’m glad they are!
我的意见是，如果您可以’如果降低20％，平均值定律就可能不在您身边，而您可能不在’在您未来的15至30年内需要购买房屋并支付抵押贷款的地方– especially in today’雇主的不忠状态。
Choosing to not put 20% down, when you can 买得起 to, is a different story. But paying 采购经理人指数 when you could avoid it? Not my preference.
如果您有工作调动该怎么办？我丈夫在当地找不到工作，不得不离开州…我们住在佛罗里达州，他不得不搬到南卡罗来纳州。好吧，我必须住在佛罗里达州，因为我们在屋子里太水下了！我们必须决定走开，用我的退休金购买一间普通的房屋（50到6万美元），或者尝试租用我们目前的房屋，希望它从80,000美元涨到150,000美元。我们没有买大房子，没有拿出多余的现金。就家庭危机而言，我们恰好生活在受灾最严重的地区之一！
我每月至少与父亲有一次这种争论。他提出了您在这篇文章中提出的所有论点。他总是吹牛减税和利率低于投资平均水平。他甚至让我有一段时间怀疑我的观点（与您的观点相符）。
我和我妻子租房。我们有省钱的地方，但是在纽约长岛，即使在这个市场上，也很难将50％的房子放下来。我们将继续出租，节省和节约。
感谢您为我重申这一点。
我完全理解，有些人没有认真对待购房。但是，建议有人等到房屋价格下跌超过20％（甚至可能是50％）时，才等待购房，这有点极端，不是吗？作为一个生活在非常昂贵的市场（DC）中的年轻单身女性，我可能最终不得不等到40岁’如果在购买房屋之前我仍然是单身。由于该地区租金昂贵，’这么荒谬地租了这么久。我认为您的文章提出了一些意见，但不要’别忘了很多人不’t have the luxury of a less expensive market, where saving 20% down would only mean 30,000 as opposed to 100,000, or dual incomes and 储蓄 to 买得起 it. What is the advice for someone in that position?
I would recommend they 移出DC 😉
好点，我想您已经用以下方法回答了这个问题：
“Nobody NEEDS a home, and 如果你可以的话’节省至少20％的费用，您还没有准备好。坚持租房。”
来自新泽西，我听到你曼迪。许多认为自己拥有生活的人来自该国的不同地区。说“离开你的朋友，家人和你喜欢的地方” is an ignorant solution. However, adjusting your life style to 买得起 a lower cost of life is usually do-able when you match up what you need and don’不需要您的日常DC生活。对于20岁以下的单身人士’满怀爱心的人，我’d建议找到一些室友，找第二份工作，花空闲时间研究如何提高自己的职业和薪水，避免外出就餐…..it’这样的事情会让您获得原始定金。
顺便说说….I’我打算购买10万元首付的40万美元房屋。完成此操作后，我’每月可以节省约2000美元’我会投入指数基金和成长型股票共同基金，所以我’我不太担心没有放下足够的钱。您可以为自己做的最好的事情就是花费所有的空闲时间来尝试如何增加收入！
您必须牢记，拥有房屋时，维护费用是您的责任。除非您这样做，否则一旦您搬进来，就有很多事情要照顾。’是一个新建筑。如果你’已经很紧张了’t 买得起 to put down 20%, having extra maintenance costs would be an extra blow. Having a major appliance or HVAC go out can be quite costly and you can’只是忽略它。如果您每月的抵押贷款还高得多’仅放下3-5％。也许，如前所述，如果您现在仍想购买，最好看一下较低的价格范围。
采购经理人指数还有另外一个令人恐惧的事情。虽然它’的确，一旦LTV达到78％，您就可以将其删除。如果您仅按要求付款，’会长期支付。在我开始按月定期按揭还款之前进行额外本金付款之前，我已经进行了计算，因此我必须支付10年的PMI！到抵押贷款结束时，我将以11.7万的贷款支付9万的利息和另外的1.2万的PMI！这与大约70k的利息形成对比，如果我降低了20％，则没有PMI。
@曼迪–我感到你的痛苦，同一地区&情况（DC中的单身女性）。对那些说的人没有帮助的建议“move out of DC”…我感到G.E.没有’请完整阅读您的评论。
I bought: 10% down, 10% piggyback, 80% primary and a little left for 储蓄. The only reason I managed this was because I lived with my parents for 2 years to save up and live incredibly frugally…最小的加热/冷却，永不外出吃饭/喝水，等等。
在过去的几年中，’变得更加舒适。但是我做了“sacrifice”因为我想拥有。真正取决于您’愿意这样做。
如果这是您真正想要的，我’d建议在某人身上租一个房间’的家（很容易租到普通租金的一半，再加上电/水/煤气/互联网账单）。这是我的几个朋友所做的…这确实需要时间和纪律。
积saved下来后，我唯一允许做的就是参加我的朋友们’ weddings.
我不’认为50％有意义，但我 ’d做我做的事情，然后拍摄10％的照片（2008年，当我购买时，只有几个贷方可以使用此功能）。在DC区域中的Esp，属性值一直在波动，并且10％可以提供一定的抗扰性。.这是我能够进行refi的唯一原因。我的财产价值下降了，但是由于我的资产下降了10％，所以贷款人与我一起工作，因为我离ltv只有80％的差距。
而且，永远租是’世界末日。大家’数学的结果不一样– it’取决于他们的收入以及他们为健康快乐所花费的资金以及您在哪里’重新寻找购买。您需要自己计算一下，并尝试比较某个街区的租金与在同一街区的租金。对我来说，按月计算，买与租的价格相比翻了一番。
但是我还是想买。这是冒险的，没有’对每个人都有意义。但这让我开心，你可以’对此付出了代价。
它没有’只要您仔细考虑后果并有办法应对突发事件（应急基金），就不必说得通。
It’令人生畏，但并非不可能-
如果您最终选择了PMI，而抵押贷款利率似乎太昂贵了，则可以购买带有一点额外空间的房子，然后租借地下室或多余的卧室。确保在两次房客之间有一定的储蓄余地，但这可以让您更快地还清抵押贷款，或者’重新冒险，以满足您的抵押贷款。在华盛顿特区的租金只会越来越贵–您可以在这里以最便宜的价格租一个房间>$ 800或一居室公寓>1400美元。现在想象一下，您不是要向其他人付款，而是要收取租金，以出租部分房屋，对您的房屋付款>$ 3500抵押贷款。突然，买房变得更有可能。另外，您的按揭还款赢了’每年都在增加（尽管您的税收会增加！），所以您可以提前计划。如果你’像我一样，租金的上涨速度快于您的收入。一世’我仍然设法把钱花在储蓄上作为我的首付，但我想现在就跳入房地产市场，然后再回升。’我们将无休止地积蓄下来，以支付不断增长的20％首付。有没有人以这种方式出租过的？您对寻找房屋并设置该系统有什么建议？一世’我希望在明年某个时候买房。
抵押贷款的首付比例永远不要低于20％。
I’我很好奇您对最终将要购买房屋但可以’今天想出这20％
I’我是房地产合理的大学的终身教授，他将最终购买房屋。但是，目前，我的妻子（受过昂贵的教育）没有工作，因为我们有三个小孩，还有学生贷款，学前教育费用等，因此最终，我们的可任意支配收入只有几笔一百美元一个月，这意味着我们离20％还很远。在四到五年内，我最小的孩子将上学，昂贵的学生贷款将开始还清，我的妻子将有收入，等等，但与此同时，储蓄只是’无论我选择多少次预付费电话计划，都不会发生。
I’我对翻转房子不感兴趣。我想退休时住在某个地方。它’s common to say “并不是每个人都需要房子”但是我想说的是，在我的大学中，大多数（如果不是全部）终身教授与孩子一起学习，所以’不是像我有一个疯狂的梦想
So do you really think I want to waste 6-9 years of renting, and risk a entering 抵押 that will goes well into my retirement?
我认为这实际上归结为租金和购买成本之间的比较。多数首次购房者不这样做 ’不了解拥有房屋的成本。大多数人只看本金和利息。但是，您的税金和保险金将增加约40％，维护和保养费用将再增加40％。更不用说装饰，新家具，可能还有电器，并且通常把房子做成自己的。单身家庭的公用事业设施翻了很多倍，公寓居民常常感到惊讶。它加起来很快。另外，结帐后，您仍然需要数千美元才能进行维修。如果资金紧张，请确保您有能力将本金和利息分配给房屋所有权成本的2倍，并且仍然能够储蓄。如果您现在只有几百个摆动的房间并且买了房子，那么您可能会遇到很多麻烦。那里’这就是房子被戏称为“钱坑”的原因。
I’d recommend waiting until your wife is working again and then getting a 15 year 抵押 that you can 买得起 on just one income. The difference in monthly payment between a 15 and a 30 year 抵押 is surprisingly small. That way you can pay it off well before retirement and not stretch yourself too thin now. The amount of 首付 is 个人 preference, but you should have a significant amount in 储蓄 regardless of whether you choose to use it at closing.
来源我’m a former Realtor.
娜塔莉-哇这可能是我最好的建议’ve heard yet. I’将此问题的版本发布给了不同的人和网站，大多数人将他们的回答限于“if you can’t 买得起 it, shut up already .”没有人建议，我’ve never considered 15 year 抵押, as I thought these were for richer folk who could 买得起 50% down in the first place. But you are dead right. My wife’的收入将弥补15至30年的付款中的差额，我们实际上将更快地拥有房屋。一世’m 35 now and didn’不想等到42岁才进入30年，但15年应该没问题。
谢谢. 我不’不知道为什么这些租用与拥有的讨论没有’提到30年与延迟15年的选择权。
You might also try taking a look at an amortization table to get a scary glimpse into the reality of a 抵押.
我的家只有120,000，而FHA下降了3.5％。最初几年，抵押贷款大约为$ 1,000，但实际上其中只有$ 160- $ 180左右。就像娜塔莉（Natalie）所说的那样，您还至少需要几千美元才能进行维修，修理和摆设。
I’我们听说有些家庭将其中一个房间出租出去，因此，如果您对此感到满意，或者有个朋友需要住宿，那么这可能是帮助抵押的一种选择。只要你’与以往不同，您应该可以随时删除PMI
如果你 can invest the difference between 抵押 + taxes +maintenance and your rent, I think by the time you retire, you’就能支付现金购房。
退休时居住的地方没有’要求您现在购买。只是你不’不要将您的多余现金浪费在每月贬值的消费产品上！
我是22岁的女性，目前正在考虑购买我的第一套房子。我打算买一栋120,000美元的房子，我的计划是放低20％，但要确保我有足够的积蓄，我可以放下50％的住房，这还可以。我打算在最初的几年里在我的一些卧室里租房，这样我就可以在我租房的时候还清租金’m 30 and by having a large cushion of 储蓄 (the remaining 30% of 储蓄 which is earning a steady 3%), I can cover any periods of time when rooms go unrented (though I am making sure to buy a house that I can 买得起 even if all rooms are vacant). Then when I get to the point where I have enough in 储蓄 to pay the house off, I will…it’ll be a lovely day!
我个人认为降低20％的价格是非常明智的（尽管就像您提到的那样，在某些市场中，比其他市场难得多）。如果您处在昂贵的市场中，但是20％的价格有些不切实际，我倾向于建议您购买比您可以购买的房屋少得多的房屋“afford”每月付款并考虑租房，这样您就可以提高获得20％的能力并放弃PMI保险的能力。毕竟，如果您的目标只是不支付房租，那么您’会有，再加上你’将是收取租金的人。至于购买较小的房子，一旦您以后总是可以搬到梦想中的房子’在您的入门房中建立了很多资产，并通过支付大量的首付款来保护自己的梦想免遭噩梦。
I would love to know what 储蓄 you use to earn 3%. My highest rate at this time is less than 1%…
吓死我了我知道有相当多的人由于扣除抵押贷款税而拒绝还房（即使可以）。而且，这些人中的大多数人都超过了贷款的中间点，因此，扣除b / c越少，支付的利息就越少。
I plan to finish paying off my 抵押 once the balance is within ‘reasonable’ reach of my 储蓄.
当我在2006年购买联排别墅时，我投入了20％。’ve lost that and I’m underwater 50k…我只能说，如果你’重新计划购买，以确保它是长期的，不要’计划获得那20％的资源。因此，请确保您不’耗尽您的应急资金来买房（如果您的应急资金需要增长）。
至于早还清抵押贷款。我认为这取决于您的情况。没有我的抵押贷款扣除；我不会’没有资格获得罗斯个人退休帐户的全部供款。但是，我认为更重要的问题是您认为通过投资可以获得更多的回报。
如果你’再抵押为4％；那么存入更大的押金或额外付款将为您节省4％的利息。实际上更少，因为扣除额会根据您的税级来抵销该金额。
如果你 instead invest that amount what rate of return would you expect? If it’如果超过3-4％，’重新押注投资。
您声明，如果您的回报率高于3-4％，您最好投资，但您’不考虑通货膨胀。当您考虑4％的利息和3-4％的通货膨胀时，您需要获得7-8％的收益才能达到收支平衡。
但与传统投资不同，房地产有时被视为通货膨胀对冲。
No, 4% interest is even with 4% return. 是的，投资的美元会膨胀，但抵押贷款余额所欠的美元也会膨胀。 It’s a wash.
减税也大致等于对您的投资收益征税。
“是的，投资的美元会膨胀，但抵押贷款余额所欠的美元也会膨胀。” –实际上，假设您的收入跟上通胀的步伐，抵押贷款中的美元不会膨胀。如果您处于固定利率环境，则抵押贷款是固定的。
澄清：“inflate”, I meant “由于通货膨胀而丧失购买力”.
I think the amount you put down on a house is a 个人 decision driven by a myriad of factors including your job situation, earnings potential, long term 储蓄 goals, and location. While I agree that putting down 20% is ideal to avoid 采购经理人指数, 我不’t think it’与本文说明的一样重要。我将借鉴我的个人经验。
房屋崩溃后不久，我和妻子于2009年购买了我们的第一套房子。我们的存款大约下降了10％，但银行帐户中几乎没有积蓄。我们俩都是收入稳定的会计师，因此我们整理了数字，运行了方案，并选择了一个价格点。我们希望继续像退休帐户和储蓄帐户中那样进行储蓄。我们购买了房屋，并在30年内以5％多一点的价格获得了抵押。
我们的PMI约为每月100。经过2.5年的原始付款后，我们最近以3.375％的利率对15年期抵押贷款进行了再融资，这使我们的PMI降至每月约60。我们已经为自己的房屋节省了一些额外的积蓄，并且能够在获得新贷款5个月后要求降低PMI。以PMI支付的总金额为3,300（大约）。
尽管存在PMI和住房危机，但当我收到评估报告时得知我的房屋的估价比我买房屋的估价高出约1万，我还是很高兴。总的来说，在考虑了关闭费用，小型装修和需要安置在房子里的其他物品之后，我们可能领先了5k。
我知道我的情况就是…在众多的海洋中，有一个案例，但是您可以轻松地看到，如果有了一些赞赏，PMI并不是克服这一艰巨的障碍。此外，我们的收入一直在稳定增长，这为更多的储蓄或退休储蓄打开了更多的空间。税收条款没有做的一件事’我们要讨论的是，您还可以扣除作为逐项扣除的一部分支付的州税以及PMI保费。
这个故事所讲的道德…。每个人都需要自己决定自己要放多少房子，我希望我漫长的漫谈能为那些不愿做的人提供安慰’不想放下20％。
当您为房屋节省100％的费用时，您到底住在哪里？出租？哦，把钱的4/4而不是3/4捐出去？
您没有碰到那个角度。
如果房租少于抵押贷款+保险，税金和maintenance养费再加上在股票市场中的首付款所能赚到的钱，那么您仍然可以提前出租。换句话说，每月拥有总计（住房+投资）相同的总支出，您作为房客的投资组合将比您的房屋净值增长更快。因此，从长远来看（即退休），您最好出租并投资差额。房租的四分之四= / =抵押的四分之四，因此您的论点失败了。
当然，除非您每月都会动用多余的钱来改善自己的生活方式。在这种情况下，您可能需要“forced 储蓄”抵押或人寿保险。
伟大的文章G.E.！
我对评论中的所有鸣叫感到非常困惑。
我的目标是财务独立，摆脱债务the锁。没有理由我不会’不想在房子上花很多钱，因为我的房子越早付清，我越早有空。这就是我所重视的。
致the子’如果没有债务，那就尽一切可能借钱。计算数字，算术，计算税款“savings”并告诉自己’最好这样做。如果说’就是您的价值所在，并从您的银行经验，会计和财务知识中学到了什么，然后继续前进。
至于我，我选择自由生活。
您在房子上放了更多钱的事实并不意味着您更快地摆脱债务。而且，仅仅因为您放下20％ ’t mean you’在经济上比不这样做的人好’t.
讨厌这么说，但是如果您的目标是财务独立，那么您需要了解杠杆作用在个人财务中的价值。建议不要节省大量现金，并将其倾倒到一个地区（房地产）中。如果您再花5年时间才能进入房地产市场，则您’将会支付更高的利率，并且房地产价格可能会略有上涨。
即使是激进的无债务拥护者也意识到，某些债务并不是财务独立的全部。通过负责任的贷款，您可以实现长期财务目标。
似乎大多数人都没有’真正了解如何正确使用杠杆。我什么’我说的不是“节省大量现金并将其倾倒到一个区域 ”。只因为我想快速摆脱债务并没有’t mean I’我仍然没有通过股票或房地产投资信托等其他途径进行储蓄’s，我仍然可以使用房地产。
一切都与风险有关。我了解，等待5年才能进入房地产市场存在风险（利率变化，房地产价格）。但是您必须了解，现在以较小的首付购买（可能支付PMI，支付更多利息）也有风险。
对于一小部分知道自己在做什么的人来说，杠杆作用可能会很大。具有讽刺意味的是，似乎鼓吹利用财富杠杆方法的人们’债务更多，净资产更低（甚至为负）的人’s，因此似乎离财务独立性最远。
“Also, just because you put down 20% doesn’t mean you’在经济上比不这样做的人好’t.”
如果那个人不’t put money down isn’如果每年赚取的投资回报大于抵押贷款的年利率（+ 采购经理人指数，通常高出约1％），那么20％的营收实际上在财务上会更好。
假设在同一期间房屋没有升值，您将可以节省额外的首付。另外，由于我确实在利息，房地产税和现在的州税方面有所休息，因此您需要在声明中考虑这一点。
我想我们将不得不同意不同意。我认为这就是为什么他们称之为“personal”金融。我认为这些职位有助于提出是否进入房地产市场的论点。
本文无法说明您的现金可能会做的其他事情。降低15％，并保留现金用于另一个可以产生更好回报的经营理念。
购买像止赎房屋一样被低估的房屋怎么办？放下10％并投入现金进行维修？
我只是不’在这里没有结束游戏？现金的使用方式比扎在房子里要好得多。
This post is based on two 个人 experiences yet comes from an expert
很好的文章，GE。我特别喜欢其他关于按揭扣税计算的文章。就像您曾经说过的那样，该网站是针对那些财务状况不佳的人的自我选择，因此我喜欢阅读人们’s comments as well.
2011年，我以5.125％的利息（没有分）在房屋上放了20％。自那以后，我考虑过再融资 ’相差1.5％，甚至被视为15年期贷款。当我进行30年以上的计算时，最好不要再融资并把多余的款项甚至融资成本投资到平衡指数或共同基金中。 （特别是因为我可以’似乎找不到人们吹嘘的那些令人惊奇的太好了，无法兑现，没有利息，没有成本的贷款…)
只是把它扔在那里，但听起来好像您已经说过，当您说击败4％的通货膨胀是’something之以鼻。
Again it does come down to risk tolerance, 个人 financial goals, and where you are in life…当您还有40-50年的时间可以退出股市时，对于20岁的人来说，下跌50-100％的机会很多。
再次感谢您发人深省的文章。
是的，但是应该有多少20岁的孩子买房？
除非你知道你’再呆一会儿，你不应该’买。在抵押贷款之外购买房屋的成本很高–手续费，搬家费，房屋检查等。然后，如果出售，则需要支付房地产经纪人费用。
随着二十多岁的人改变职业，它确实没有’买东西没有多大意义（我在二十多岁买了两次之后说了这一点）。
曾经去过那里两次？我不会’除非您生活在一个空置率很低的真正低成本市场中，否则不建议这样做。
我们计划明年购买，降幅为6-8％。达到20％或更多’再过一两年就会很难，但我们不是’愿意等待。在我们的情况下，缺乏住房阻碍了其他终生的梦想，’真令人沮丧，完全不能接受。如果仅仅是我想要一所房子而现在想要它的话，我’d可能要推迟那一两年。但是我’我们发现有时候”smart” way isn’正确的方法。有些事情更重要。
但是，我们处在良好的状态。我花的钱比我们挣的少得多，退休金正在被资助，我’要为HSA完全提供资金，到那时紧急资金应为16,000或更多，预算包括PITI，PMI，明年的维护费用以及一些额外的喘息空间，以应对可能的估计不足。公用事业的增加没有列入，因为它们’很难估计，但是在那里’预算中还有一些额外的空间，以及预期的年度加薪，直到他们真正通过之前，我们才将其包括在内。当然，节省费用的订单项仍会保留。我们的目标价格范围也就是我们年薪的2倍。
We may not be doing the 聪明 thing, but at least were not being totally stupid about it, right? 😉
You might also try taking a look at an amortization table to get a scary glimpse into the reality of a 抵押.
我的家只有120,000，而FHA下降了3.5％。最初几年，抵押贷款大约为$ 1,000，但实际上其中只有$ 160- $ 180左右。就像娜塔莉（Natalie）所说的那样，您还至少需要几千美元才能进行维修，修理和摆设。
We are looking at buying a house by January 2014. Our apartment lease is up then, and prices are relatively 买得起able in Texas.
我仍然不愿为房子大声笑。您是否考虑过撰写有关您遇到的各种住房费用的文章？例如，您的水费上涨了多少？房主多少钱’s insurance?
我们计划降低20％。
我完全同意降低20％以避免任何pmi。这里’就我而言，我以135,000的价格购买了房屋，并支付了20％的费用。我还以30年的抵押权拥有10年的房屋抵押贷款。（仍欠97,000）。由于有毒的霉菌，水浸和其他许多东西，我已经取消了赎回权。我的房屋陷入水下抵押贷款的境地，原因是昂贵的修理费用超出了我支付修理费用的能力。房地产经纪人告诉我，我的这所13.5万美元的房子现在只值70,000美元，那就是如果我进行所有昂贵的维修。（额外的30,000欧元）所以我被迫付清了我20％的首付和10年的付款！而真正的踢球者是他们说，在丧失抵押品赎回权被说完并以55,000美元成交之后，他们才将其出售！现在，我来看看他们是否会追索我欠我的97,000的差额减去他们出售的55,000。有人告诉我pmi我不需要，因为下跌20％可能会回来咬我，但是因为抵押品赎回权公司现在无法偿还抵押品赎回权！我在密歇根州，如果有人任何有关我是否会被抵押公司追讨的建议，请告诉我！！
You must still be able to have a decent living in order to 买得起 a house. 如果你 can’t 买得起 it then you will problems coming out everywhere! have a 储蓄 fund first and an emergency money before planning to buy a house.
玫瑰
假设我的朋友April正在考虑为她的抵押贷款再融资。 40个月前，她以14万美元的价格买了房子。她支付了4％的定金和交易费用。由于她拥有良好的信用记录和相对稳定的收入，因此30年的抵押贷款利率为4.75％。由于她的首付还不到20％，因此她必须每月支付按揭保险费，即每月61.5美元（当贷款余额降至原始财产价值的78％时，保费将自动终止）。最近，抵押贷款利率一直在下降，她正在考虑为抵押贷款再融资。她想根据自己的财务状况考虑30年抵押。她与抵押贷款银行家交谈，并得到以下选择：
a）3.75％30年期常规贷款，自付费用为$ 1,200
b）3.5％的30年期常规贷款，自付费用为$ 2700
c）3.25％30年期常规贷款，自付费用为$ 4,000
Based on the information, what are her monthly 抵押 payment on the original loan.
她现在需要多少再融资？
Does she still need to pay the 抵押 insurance premium after refinancing? Why?
5）在每个选项（a，b和c）下，她的每月付款应为多少？显示您的计算。
6）您是否建议她进行再融资？为什么？请注意，每月还款额有所减少，但她需要在新抵押贷款下进行360次付款，再加上结算费用，而在旧抵押贷款下需要320次付款。
7）您建议她采取哪种选择？哪些因素会影响她的选择？
通用电气
很棒的文章。我想讨论一下我的具体情况，并征询我们的意见。我可以直接给您发送电子邮件吗？如果是这样，您的电子邮件地址是什么。谢谢
您可以在Facebook上给我发消息。
亲爱的GE：我已经阅读您的帖子已有一段时间了，它们很棒。这篇文章很棒。我想听听您对以下情况的看法：
让s say that I am considering buying a house that is $100K. After putting money aside for emergencies, etc., I can 买得起 to put a 首付 of up to 50% of the value ($50K) and finance the difference.
最大的问题是，我应该减少$ 50K还是减少20％（$ 20K）并进行差额投资？
我想与您分享一些想法：
1. The higher the 首付, the lower the monthly 抵押 payments and therefore I will have more money each month to either make extra payments or invest.
2，如果我放下2万美元并投资3万美元，总是会有与投资相关的风险，而神话般的8％的投资回报率可能根本不会发生。此外，假设投资确实给了我8％的回报，我将不得不为资本收益纳税，这在我的税级中为15％，因此8％实际上变成了6.8％。因此，现在您正在比较抵押贷款的担保4.375％利息与有风险的6.8％的投资回报率。
到目前为止，我认为50％的首付是一个更好的主意。
这是我感到困惑的地方：
假设房屋价值将以每年5％的速度上涨（我认为这在该地区是合理的，实际上他们预测房价将上涨8％至10％），则房屋的价值将为105,000美元。我们还假设我支付给银行的所有钱都用于支付利息。
If my 首付 was 50% ($50K), $50K is the banks and $55,000 is mine, which would represent a 10% return on investment (that 我不’t have to pay taxes on).
If my 首付 was 20% ($20K), $80K is the banks and $25K is mine, which would represent a 20% return on investment (that 我不’t have to pay taxes on).
现在，我认为最好支付20％的首付。
我的数学正确吗？我想念什么吗？您认为哪个主意更好？下降20％还是下降50％？
谢谢
除了将您的投资的税后收益与6.375的抵押贷款利率进行比较之外，您的数学运算很准确。任何加速付款的场所’t真正让您获益4.375％…他们使您免于支付未来本金的利息。但是你’没错，资产升值可以带来回报…但我知道通用电气将不同意房屋不是投资。
如果是我，我会降低20％以避免PMI，然后按照您认为合适的方式支付额外的本金。然后，您可以使用您的3万现金来投资或成为应急基金。控制逻辑的一般规则是，您不想将大量现金倾销到非流动资产中。
同样，一切都取决于您的目标。如果你’重新专注于无债务，那么更高的首付也许是合理的。否则，您可以将多余的现金用于其他方式。希望这可以帮助。
我有130000现金，我想购买260000的房子
在15年的期限内获得100000首付，我的目标是还清
47岁的房子是个好主意吗？或不