固定可调利率抵押贷款(ARM’s): Which is Better?

这篇文章可能包含一些对某些人的明显建议–但是某些类型的银行产品仍然存在的事实使我相信它会赢’对所有人都不明显。如果我可以避免少数读者选择不知情的借书选择–一切都值得。




作为首次(甚至是第二次或第三次)购房者,您将有多种抵押产品可供选择。

那里’那里有很多愚蠢的抵押贷款产品,名字很时髦“Jumbo”, “Balloon”, “Badonkadonk”.

一般规则: 如果你可以的话’不能说出这个名字叫什么,很有可能’不是您应该购买的东西。

两种最普遍接受的抵押类型是 固定利率抵押浮动利率抵押贷款(ARM’s) –也通常称为 浮动利率抵押.

固定利率抵押概述

固定利率抵押贷款与名称一样。借款人和贷方有抵押的约定利率,’签署,抵押贷款利率是固定的。换句话说,在那笔贷款的期限内,它没有改变。

固定利率与浮动利率抵押在固定利率抵押贷款中,您’最常见的是 15年或30年抵押.




固定利率抵押的期限越长,抵押利率就越高。例如,目前,30年期固定利率抵押贷款利率平均为4.5%,而15年期固定利率抵押贷款平均利率为3.6%–几乎降低了整整一个百分点。

为什么是这样?

It’s all about risk.

当贷方借钱给您时,他们承担着风险,可能会伴随着利率上升以及他们对您的投资回报(您的贷款)价值降低。在任何时候,联邦基金利率都可能发生变化,从而推动了 最优惠利率 更高,抵押贷款利率通常也随之而来。抵押期限越长,贷方承担的风险就越高。作为借款人,您的利率处于锁定状态。利率上升的风险为零–您与银行签订的合同保证它们将保持不变。

作为借款人,您还可以 为您的抵押贷款再融资 如果您锁定自己的利率高于今天’的速率。另一方面,如果贷方不能对您这样做’我们确定您与他们锁定的汇率不再有利。

为此原因–按设计,固定利率抵押贷款对消费者非常友好。您确定 您应该付多少钱 知道你’重新准备利率。没有惊喜或变化。

可调利率抵押概述:

然后那边’s 浮动利率抵押 (臂’s).

臂’是贷款行业’试图通过设计使风险摆回到他们的偏好。

当您注册ARM时,您会了解介绍费率,并且通常可以持续多长时间。但是从那里开始,它就与最优惠利率联系在一起,并且可以经常更改。银行几乎没有风险,因为如果利率上升,它们只会提高ARM的利率。

为什么有借款人会注册这样的东西?

好吧’这是一个好问题。一个您可能应该问销售人员,敦促您选择它(如果您没有’已经走出了大楼)。

因为ARM’与固定利率抵押贷款相比,借款人面临的风险如此之高,放贷人必须有一个挂钩来使借款人感兴趣。那个钩子经常以性感的预告片率的形式出现。前导利率是您将为贷款支付的初始利率。例如,现在,我能够找到一些ARM’的预告率在2.7%–APR范围为3.0%(低于我之前强调的固定利率抵押贷款平均水平)。通常,这些预告片率仅在第一个月左右才是好的。

如果你’是一个不这样做的借款人’不能阅读所有精美的文字或容易被诱饵 –你可能会以低利率跳动,以为你’重新讨价还价。但是一年后,您支付的利率可能会高于锁定的固定利率。十年后,您可能支付的利率将大大提高。为此原因– much like with 发薪日贷款 (应禁止)–产品具有掠夺性(尽管掠夺性和有害性要小得多)。

一些ARM’的花哨词会突出显示各种上限,因此您可能会觉得其中涉及了一些保护措施–但是如果您需要一名律师和一个星期的时间来理解所有条款,则可能应该放弃交易。

也有“hybrid 臂’s”在转换为可变汇率之前,必须在指定的较长时间内保持固定汇率。例如,一个5/1 臂的固定利率期限为5年,然后每年进行调整。一个3/1 臂,三年,然后每年。如果您知道您将只待在特定位置几年,那么其中一种抵押可能就有意义。但是,这很关键,介绍期利率必须比当前的固定利率产品更具吸引力。现在,那个’根本不是这样。实际上,当今平均5/1 臂的5年利率高于15年抵押。为什么不简单地选择较低的利率,特别是因为它已锁定5年以上呢?

Are there Any Scenarios is which an 臂 would be Attractive?

臂抵押可能有意义的一种可能情况是在非常高的利率环境中,将来利率下降的可能性很可能–如果ARM自行调整,则不必进行重新验证(有可能为借款人节省数千美元的重新开发成本)。许多ARM’会对此设置自我保护,但是,通过设置“floor”子句,可防止ARM调整低于提供的起始速率或调整到低于起始速率的指定百分比内。您也可以打赌,在这种利率环境下,放款人将不再提供许多ARM产品。

现实是,我们’今天不在那种情况下。抵押贷款利率接近历史低点,而且降低利率的可能性很小。今天’利率环境使所有风险均与放贷方直接挂钩。换句话说,那里’对于借款人而言,获得固定利率抵押贷款的最佳时机从来没有像现在这样,这将使他们陷入较低的长期利率。因此,当您将ARM的构想卖掉时,告诉他,“Sorry, I know better”. Then, “See ya later, Pal”.

Fixed Rate vs. 臂 Discussion:

  • Do you or have you ever had an 臂? Why? And what have you learned?
  • Have you been aggressively pitched an 臂?
  • 您当前的固定或可调抵押贷款利率是多少?
  • 您是否预见到ARM可能比固定利率抵押对您更具吸引力的情况?

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9条留言

  1. 卡利@常识千禧年
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