这篇文章可能包含一些对某些人的明显建议–但是某些类型的银行产品仍然存在的事实使我相信它会赢’对所有人都不明显。如果我可以避免少数读者选择不知情的借书选择–一切都值得。
作为首次（甚至是第二次或第三次）购房者，您将有多种抵押产品可供选择。
那里’那里有很多愚蠢的抵押贷款产品，名字很时髦“Jumbo”, “Balloon”, “Badonkadonk”.
一般规则： 如果你可以的话’不能说出这个名字叫什么，很有可能’不是您应该购买的东西。
两种最普遍接受的抵押类型是 固定利率抵押 和 浮动利率抵押贷款（ARM’s) –也通常称为 浮动利率抵押.
固定利率抵押概述
固定利率抵押贷款与名称一样。借款人和贷方有抵押的约定利率，’签署，抵押贷款利率是固定的。换句话说，在那笔贷款的期限内，它没有改变。
在固定利率抵押贷款中，您’最常见的是 15年或30年抵押.
固定利率抵押的期限越长，抵押利率就越高。例如，目前，30年期固定利率抵押贷款利率平均为4.5％，而15年期固定利率抵押贷款平均利率为3.6％–几乎降低了整整一个百分点。
为什么是这样？
It’s all about risk.
当贷方借钱给您时，他们承担着风险，可能会伴随着利率上升以及他们对您的投资回报（您的贷款）价值降低。在任何时候，联邦基金利率都可能发生变化，从而推动了 最优惠利率 更高，抵押贷款利率通常也随之而来。抵押期限越长，贷方承担的风险就越高。作为借款人，您的利率处于锁定状态。利率上升的风险为零–您与银行签订的合同保证它们将保持不变。
作为借款人，您还可以 为您的抵押贷款再融资 如果您锁定自己的利率高于今天’的速率。另一方面，如果贷方不能对您这样做’我们确定您与他们锁定的汇率不再有利。
为此原因–按设计，固定利率抵押贷款对消费者非常友好。您确定 您应该付多少钱 知道你’重新准备利率。没有惊喜或变化。
可调利率抵押概述：
然后那边’s 浮动利率抵押 （臂’s).
臂’是贷款行业’试图通过设计使风险摆回到他们的偏好。
当您注册ARM时，您会了解介绍费率，并且通常可以持续多长时间。但是从那里开始，它就与最优惠利率联系在一起，并且可以经常更改。银行几乎没有风险，因为如果利率上升，它们只会提高ARM的利率。
为什么有借款人会注册这样的东西？
好吧’这是一个好问题。一个您可能应该问销售人员，敦促您选择它（如果您没有’已经走出了大楼）。
因为ARM’与固定利率抵押贷款相比，借款人面临的风险如此之高，放贷人必须有一个挂钩来使借款人感兴趣。那个钩子经常以性感的预告片率的形式出现。前导利率是您将为贷款支付的初始利率。例如，现在，我能够找到一些ARM’的预告率在2.7％–APR范围为3.0％（低于我之前强调的固定利率抵押贷款平均水平）。通常，这些预告片率仅在第一个月左右才是好的。
如果你’是一个不这样做的借款人’不能阅读所有精美的文字或容易被诱饵 –你可能会以低利率跳动，以为你’重新讨价还价。但是一年后，您支付的利率可能会高于锁定的固定利率。十年后，您可能支付的利率将大大提高。为此原因– much like with 发薪日贷款 （应禁止）–产品具有掠夺性（尽管掠夺性和有害性要小得多）。
一些ARM’的花哨词会突出显示各种上限，因此您可能会觉得其中涉及了一些保护措施–但是如果您需要一名律师和一个星期的时间来理解所有条款，则可能应该放弃交易。
也有“hybrid 臂’s”在转换为可变汇率之前，必须在指定的较长时间内保持固定汇率。例如，一个5/1 臂的固定利率期限为5年，然后每年进行调整。一个3/1 臂，三年，然后每年。如果您知道您将只待在特定位置几年，那么其中一种抵押可能就有意义。但是，这很关键，介绍期利率必须比当前的固定利率产品更具吸引力。现在，那个’根本不是这样。实际上，当今平均5/1 臂的5年利率高于15年抵押。为什么不简单地选择较低的利率，特别是因为它已锁定5年以上呢？
Are there Any Scenarios is which an 臂 would be Attractive?
臂抵押可能有意义的一种可能情况是在非常高的利率环境中，将来利率下降的可能性很可能–如果ARM自行调整，则不必进行重新验证（有可能为借款人节省数千美元的重新开发成本）。许多ARM’会对此设置自我保护，但是，通过设置“floor”子句，可防止ARM调整低于提供的起始速率或调整到低于起始速率的指定百分比内。您也可以打赌，在这种利率环境下，放款人将不再提供许多ARM产品。
现实是，我们’今天不在那种情况下。抵押贷款利率接近历史低点，而且降低利率的可能性很小。今天’利率环境使所有风险均与放贷方直接挂钩。换句话说，那里’对于借款人而言，获得固定利率抵押贷款的最佳时机从来没有像现在这样，这将使他们陷入较低的长期利率。因此，当您将ARM的构想卖掉时，告诉他，“Sorry, I know better”. Then, “See ya later, Pal”.
Fixed Rate vs. 臂 Discussion:
- Do you or have you ever had an 臂? Why? And what have you learned?
- Have you been aggressively pitched an 臂?
- 您当前的固定或可调抵押贷款利率是多少？
- 您是否预见到ARM可能比固定利率抵押对您更具吸引力的情况？
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很大的故障和比较！我认为最重要的是，当抵押贷款利率如此之低时，’真的没有理由选择ARM。我们的抵押贷款有固定利率，’s at 3.6% – that’s the same reason we’不要急着早点还清。我们可以在其他地方获得更好的投资回报，并允许我们支付的本金减免税款。
我有两个抵押贷款，都是固定利率的–30年我避免了任何‘sell’马上告诉他们这就是我打电话时要寻找的东西。在夏季，他们相距大约一年：2012年购买的我的复式公寓为3.75％，2013年购买的我的住宅为3.625％。’计划提早付款。我可能也永远都不需要再融资。
一个有趣的花絮–我知道有人在我买的时候买了东西，但是借了少了30-40k（〜70k贷款），而他15年的利率实际上比我30年高。显然，银行在15年内的收入将减少，这就是利率不同的原因。让潜在买家思考和了解的东西…
1. 臂’s通常与LIBOR或1年期T法案等相关，而不是素数。这些波动更为频繁，通常对贷方来说是更好的交易。
2.不，贷方没有停止提供ARM’利率下降时…我不知道他们为什么会这样。贷款30年后利率回升的机会’一生都很好
你是说十年期国债吗？ 1年后到期的任何国库券约为0.1％。
不，我的意思是1年。许多ARM’与1年并列，利润率为2-4％。固定利率抵押贷款与长期国债挂钩。
我的两倍’我发现使用ARM的理由很充分（假设您了解贷款条款）。
1）我有一个朋友拿出5/1 臂，因为他们的收入远远低于他们的能力，并计划每月额外抵押几百美元作为抵押，以便在3年内还清。这大约是3年前，所以费率有些不同，但是我相信他们的税率是3.5％，而不是5％。这样可以每月为他们节省大量的钱，使他们可以直接加快擦除本金的速度。由于收入/工作相当稳定，五年内他们没有还清的风险很小。
2）时间轴相似，但理由不同…2007年，我们以95％的30年期固定贷款（约6.5％）购买了房子。到2011年，我们已经节省了足够的钱，我们可以轻松偿还本金以减少PMI，而利率下降得足够多，我们可以得到4％的30年期固定利率或2.75％的5/1 臂。因为我们只打算在该地区再工作约3-4年，所以5/1 臂运转良好，为我们节省了30年固定费用所节省的钱。
这两种情况都有两个相似之处…较高的确定性，即在固定期限后不需要贷款，以及15年期的固定成本可以得出类似的利率，但确实将较高的月收入锁定为5/1允许的房屋付款（因为这是30年的任期）。
您在时间框架上提出了重要观点。如果您的时间范围或多或少“teaser period”那为什么不通过ARM获得较低的费用呢？一世’d不赞成让ARM这样做的决定，以便在可用资金时可以更快地偿还本金，因为利率如此之低已经很糟糕，即使不进行保守投资也无法获得的机会成本将大于节省的利息。只是我的两分钱。
我同意，甚至想到要放弃免责声明，’我并没有说基本的财务决定是适当的。但是，我相信它确实仍然说明了ARM比固定更好的情况。为了什么’值得一提的是，从今年春季开始，我有30年的固定年增长率约为3.6％（出于上述目的，我搬出了上述城市，搬到了新城市）。
我的父母在1985年买下了他们的第一套房子，并坚持要求我只拿定息贷款。我想他们在那个时期看到了很多恐怖故事，其他人都穿着ARM。