在某个时候，我们每个人都听到了建议， “买房，可以减税”。该建议的受欢迎程度与 “Buy a home, it’s a good investment” 模因。实际上，很多人认为房屋是一种好的投资，恰恰是因为可以扣除抵押贷款税。
但是我们发现 你的家不是投资 （至少不是一个好人）。
抵押贷款扣税建议是否会受到进一步检查？在我举一些例子之前，我想先澄清一下抵押税扣除的基础以及何时可以提出。
什么是抵押税减免？
当您获得抵押贷款时，您通常会为此抵押支付疯狂的利息。银行在抵押开始之初就给抵押增加了更高的利息，这些抵押随着时间逐渐减少。他们这样做是为了在债务人提早还清贷款的情况下可以从每个抵押贷款中获得更多的钱。
关于抵押我’在过去的5年或以上的贷款中，几乎有三分之二是利息支付。另外三分之一用于偿还房屋上的本金（您实际上欠的钱）。它’s 公路抢劫 (but that’在不同的日子有不同的故事）。如果您想自我催吐，请查看抵押贷款分期付款时间表，该时间表将向您显示每月贷款的每月还款额与本金之比。
您还必须了解税收抵免和税收抵免之间的区别。抵免额是将欠您的全部税款退还给您。扣除额是应纳税所得额减去的金额（实际上最终根据您的应纳税所得额 税率）。抵押利息可抵税，而不是税收抵免。
抵押税扣除额是您为抵押支付的利息金额，然后可以从应税收入总额中扣除。
标准扣除
It’请务必注意，只有当您 逐项列出您的税款. In 真实ity, only about 35% of taxpayers did before tax reform, and post-tax reform that number will significantly decline (estimated to be around 10%). If you are like the other 90% of the taxpaying population that claims the 标准扣除, you cannot also add on the 抵押税减免. So right there, 90% of the population will not (or is not 效益ing) from 抵押税减免s.
How much is标准扣除you will have to surpass to make it worth it?
2020年标准扣除额如下：
- 单个申报人$ 12,400
- 已婚$ 12,400，另交
- $ 24,800共同申报已婚
- 一家之主$ 18,650
2021年标准扣除额如下：
- 单个申报人$ 12,550
- 已婚$ 12,550，另交
- 夫妻共同申报的费用为$ 25,100
- 一家之主$ 18,800
由于税收改革，最近的标准扣除额几乎翻了一番。
根据共和党税制改革法的规定，包括财产税在内的州和地方税收减免（又称“ SALT减免”）现在限制为10,000美元（如果是，则为每人5,000美元，“已婚备案”）。以前，如果您逐项列出税款，则可抵扣100％的SALT税款，除非您要缴纳替代性最低税（AMT）。如果您住在税负很高的房屋中，您将因此而遭受严重的痛苦。
Only 25% of taxpayers chose to itemize their tax deductions in recent years. Post reform, with标准扣除doubling, 只有10％的项目. This dramatically decreases the value of home tax deduction 效益s.
按揭抵扣收益的数字计算
让’假设一种情况来计算一些数字。我们’ll assume:
- 您 take out a $200K mortgage @ 3.2% interest over 30 years.
- 在您的第一个整年中，您’d支付大约$ 6,341的利息和$ 4,038的本金。
- 您 have property taxes of $3,000 per year.
- 您’单身，并有资格获得$ 12,550的标准扣除额。
您的两个大抵扣是抵押利息和财产税。我们’假设这是您仅有的两个，但个别情况可能有所不同。在此示例中，这相当于逐项扣除总额为9,341美元。如果您没有其他扣除，那么您’d actually lose $3,209 in tax deduction 效益s vs. a 标准扣除.
在此过程中，无需额外扣除， 您将支付$ 9,341您’ll never get back in order to lose tax 效益s!
而且，如果您的抵押贷款减少，财产税降低或利率低于抵押贷款怎么办？您的“benefit”更糟。当然没有人会进行这种交易，但是’s a highly 真实istic situation that shows you just how feeble the “买房扣除” advice is, particularly in a post-tax reform, higher 标准扣除 真实ity.
而且您还清抵押的时间越长，利息支付的抵押金额就越少– and the less you can deduct from your taxes. In other words, every passing year equates to a lower tax 效益. This is one of the reasons why I’m a fan of 尽早还清抵押贷款.
This highlights the importance of running the numbers for your own situation before buying a home. 您 may find that unless you buy a very pricey home, the tax 效益 for you is going to be minimal, potentially even negative compared to the 标准扣除.
The 真实ity is that the tax advantages that come from a mortgage interest tax deduction are over-rated at best and can actually be non-existent for some home buyers. And that’部分是为什么将房屋所有权作为“美国梦” is not all it’s cracked up to be.
抵押扣除讨论：
- 您是否听说过购房减按揭的建议？
- 您是否根据此建议购买了房屋？
- 在考虑是否要购买房屋时，您会建议哪些因素？
相关文章：
我知道有些州不’没有所得税，但是在那些所得税中，所得税很容易比财产税大。除了抵押贷款利息扣除外，我还可以扣除这两项。
我的意见是唐’买房子以扣减抵押贷款，但只要您购买唐’不要忘记使用所有可用的税收优惠。
有人曾经告诉我，减税就好比支付一美元以节省25美分（如果您’重新放在25％的括号中）。最好不要先付所有利息。
对于许多人来说，发布中使用的数字集是不现实的。我建议重写此帖子，假设此人生活在高所得税，高财产税州，那里的平均房主抵押贷款超过40万美元。一世’我住在加利福尼亚州南部和弗吉尼亚州北部。加利福尼亚州的税收和房屋价格比弗吉尼亚州高得多，但我在两个地方’ve总是逐项列出，且金额已超过标准扣除额。该帖子太简单了。您需要根据自己的情况计算这些数字，确定个人抵押贷款减税收益的程度，然后再考虑该数字进行决策。
我实际上有点同意这一说法。我喜欢这个博客，并且从这些示例中学到了很多东西，但是似乎很多示例都是基于中西部的数字。我知道我们什么时候’在讨论了杂货成本，交通，住房成本等之后，我总是惊讶于与沿海或西部山区的实际成本相比，这些数字如此之小。通用电气–当您在今年早些时候进行民意测验时，您是否了解读者的地理位置？如果您在沿海地区有良好的基础，则可以考虑使用对该人群而言更切合实际的成本。
” 您 need to run the numbers for your own situation, determine the extent of your personal 抵押税减免 效益 and then make decisions taking that number into account.”
我同意并确实发表了这一声明。这篇文章中的计算意在大开眼界，而不是一刀切。但是，即使您有60万美元的抵押贷款，还是要每年支付3万美元的抵押贷款利息，这样您才能收回其中的15％至35％？抵押税减免决不应该成为购房的主要理由。
我认为您有道理，但是使这种论点过于简单。当然，支付$ 1来节省$ .25是愚蠢的，但是您必须考虑到自己“earn”房屋增值后的房屋净值。为了简化数学计算，假设您购买了100,000美元的房屋，并放下了10％的首付。一年内的财产价值增加了1％，因此您’ve now “earned”除了支付您可能要支付的租金外，什么都不做，可以赚取$ 1,000。如果您在出售时支付了0的资本收益，那么10％的投资回报率（一年内）是相当不错的投资。
您’是否假设房价每年上涨？告诉那些在2007年购买并在几年后尝试出售的人。
阅读这篇文章和Misha之后，我做了一个实验’的评论。我去了Turbotax并删除了2012年税收中列出的抵押金额，以了解会发生什么。联邦税增加了$ 6500，州税增加了$ 1000，因此按揭扣除“saved”去年我有7500美元的税。虽然肯定不是’这是我买房的原因，这表明减税给不同纳税人提供的东西以及为什么让这种扣除消失对我们中的某些人真的有很大的不同。我同意你的看法’这是买房的理由，但是在高税收，住房昂贵，当然还有大量抵押贷款的情况下，这可能会对税收产生巨大影响。有趣的文章GE！
您 are basically correct.
您在以前的文章中提到的东西（数学）是这样的：
在预期的所有权期内：
M + I + T< R
M =总维护成本
I =抵押总利息
T =财产税总额
R =总租金
您可能会估算出每年约5％的维护成本和税款上涨以及约600美元的租金，因为在大多数情况下这是保守的做法，以查看是否全部解决。
此外，在此计算中，假设预期的所有权期限最长为5年（与Edmund相同）'（5年内的拥有成本），因为长期预测的准确性较差，长期拥有的可能性可能会大大降低。
干杯!
香港
G.E.–您抵押出去似乎有点荒谬“highway robbery”因为开始时您支付的利息要比结尾时多。为什么不 ’如果您借入的钱最多（在抵押贷款开始时），您有很大一部分付款用于服务利息。支付的利息是使用某人的费用’的钱。如果您大量使用它，您将支付更多。如果您使用的更少，那么您应该支付的更少，这就是实际发生的情况。
究竟。我有同样的想法
是啊…我们本来打算在美联储加息之前买房，但现在我们’re not sure it’值得。如果我们要在7月份购买一套房子，以$ 332,500的抵押贷款，利率为4.375％，根据基本摊销时间表，我们将在8月至12月之间支付大约6,000美元的利息，外加1600美元的房产税。即使我们要扣除州所得税，去年该州的所得税约为7000美元，但我们可以扣除的总额约为14600美元。标准扣除额为$ 12,600。那’仅相差2,000。我们’再加上25％的联邦税，因此我们的退税额为$ 500美元，或者在今年剩下的时间里每月每月返还$ 100美元。
价格和利率都在快速上涨，但是我们 ’希望这种增长会在年底之前放缓。看来等到2016年1月，我们可以节省更多的税款，以购买我们的第一套房子。
这在很大程度上取决于您所处的税级和所处的州…不过，我认为您在解释自己的观点方面做得很好！
从情感的角度来看，及早还清抵押贷款会使很多人睡得更好。从财务角度来看，拥有100万美元以上的投资组合和1200美元/月的抵押贷款可使很多人睡得更好。它’s 100％个人化。我们忘记的一件事是，即使您还清抵押贷款，也必须缴纳财产税，因此“real”抵押贷款是减去财产税（大多数时候是保险）。通货膨胀和$ 1200 / mo的付款在30年内使60％+贬值，而租金和房价则上涨60％+。